クリニックの開業には、大きく分けて「ヒト」「モノ」「カネ」の3つの要素が必要になります。その中から本シリーズでは「モノ」に関わる物件をフィーチャー。各選択肢について、首都圏・関西・東海のエリア別の特徴や選び方をご紹介します。

記念すべき第1回となる今回は、シリーズの導入として、物件の種類や必須条件など「物件選びの基礎知識」をテーマにピックアップ。各エリアで活躍するアイセイのコンサルタント3名が、物件選びの際に必ず押さえておきたいポイントを解説します。

【プロフィール】
平川 宗史（ひらかわ そうし）
医療モール開発・開業サポート担当：首都圏
内装計画を含む物件関連全般、および会計や経営の知識が特に豊富なコンサルタント。コンビニエンスストアに19年間勤めた経験があり、9年間はスーパーバイザーとして各店舗の経営管理を、10年間は店舗開発部門で物件選定から店内デザインまで幅広く担当していた。物件提案から開業後の経営に関する相談まで、一貫してドクターに伴走できることが強み。

【プロフィール】
牧井 雄紀（まきい ゆうき）
医療モール開発・開業サポート担当：関西
前職は不動産会社に勤務し、約13年間にわたって土地活用の営業職として活躍。その経験の中で培った豊富な不動産知識、関西エリアの土地勘を武器にしたコンサルティングに定評がある。モットーは「顧客の潜在的な課題の抽出、解決によるWin-Winの関係構築」。

【プロフィール】
佐波 達也（さば たつや）
医療モール開発・開業サポート担当：東海
アイセイ薬局に入社後、東海4県の店舗開発の営業活動に従事。その後は協力企業に出向し、開業支援および医療モール開発の経験を積み、関西エリアで医療モール開発を担当。2021年秋に東海エリアに戻り、物件選びから開業まで一貫してドクターを支援している。顧客が希望する土地を確保するため、自ら地主と交渉を行うことも。

物件探しは開業計画に合った「立地×開業パターン」を決めることから

――物件を選ぶにあたり、まずはどのようなことを考えればいいのでしょうか？

平川：物件を選ぶ際は、まずご自身の診療スタイルに合った「立地」と「開業パターン」を考えてみてください。立地は、基本的に「住宅街」「駅前」「商業施設」の3つの選択肢があります。そして開業パターンは「ビルテナント」「戸建て」の2択です。
例えば、住宅街には用途地域による建築物の高さ制限があるため、ビルが建てられないので戸建て、土地の価格が高く、面積も狭い区画が多い駅前はビルテナントといったように、開業パターンは立地に応じて自ずと決まってくることが多いので、まずは立地を決めるといいですよ。立地と開業パターンの各選択肢のメリット・デメリットは、過去のコラムで詳しくご紹介しているので、併せてご覧ください。

牧井：また「ビルテナント」にも、医療以外の業種が入っているビルか、クリニックが集まる医療モールかという選択肢があります。こちらについても上記の記事で触れているので、ぜひご確認ください。

佐波：私たちアイセイ薬局が手がける物件を具体例に挙げて「立地×開業パターン」を分類すると、以下のようになります。

＞＞アイセイ薬局が展開する医療モール『クリニックステーション』の実例

• 商業施設×ビルテナント
  【首都圏】クリニックステーション東雲
  【首都圏】クリニックステーション川口
  【関西】　クリニックステーション吹田SST

• 住宅地×戸建て
  【首都圏】クリニックステーション浦和原山
  【首都圏】クリニックステーション船橋三山

物件選びで重視するポイントはエリアによって傾向が異なる

――エリアによって選ばれる物件の傾向に違いはありますか？

平川：首都圏は、何と言っても土地が高いので、戸建てが選択されるケースは少ない傾向にあります。ビルテナント、もしくは商業施設の中に入ることがほとんどですね。

牧井：関西も首都圏と似たような傾向で、近隣住民が集積する駅前のビルテナントや商業施設での開業を希望されるドクターが多いです。

佐波：東海は首都圏や関西とは違って車社会なので、郊外の生活道路沿いにある戸建て物件を希望されるケースが多いです。商業施設での開業を希望するドクターもいますが、首都圏は基本的に商業施設「内」のテナントに入るのに対し、東海は「併設型」といって、平面駐車場の一角に独立して建てられた戸建てのテナントを希望するケースが多いのが特徴ですね。

――そのほかに、物件選びでドクターはどのようなことを重視しますか？

牧井：ほとんどのドクターは、首都圏の場合は電車で、関西では電車もしくは車でクリニックまで通勤するため、自宅からの通勤時間や電車のアクセスを気にされます。それから、現在の勤務地である病院の近くで今診ている患者さんが来院しやすいこと、診療の連携がとれることも物件を探すポイントとされるドクターが多いです。そして、最後に競合クリニックの件数。この3つのポイントは、エリアを問わずチェックされる条件です。

平川：首都圏ならではの傾向としては、やはり賃料は最大のポイントになります。港区をはじめとした人気エリアでの開業を希望しても、賃料を見て諦める方は多いです。23区内は高い物件ばかりなので、患者数の見込みに合った賃料を考えながら、神奈川や埼玉、千葉へと徐々にエリアを広げていきます。

牧井：関西は、首都圏に比べて人口が増加している地域が限られています。そのため、足元の人口数や人口推移を気にされますね。

佐波：東海は、近隣に競合するクリニックがいないことを最優先して候補地を絞るケースが多いです。次に、自宅からのアクセス。とはいっても、車で30分〜1時間程度の通勤時間であればOKというドクターが多く、エリアはかなり広めです。それから、駐車場の台数を多く確保できるように、なるべく広い土地を希望されます。

クリニック開業NGの物件も!? 物件選びで見落としやすいポイント

――物件の選定にあたり、多くのドクターが見落としがちな点はありますか？

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