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「医院構想」の検討プロセス② 開業物件の選定と事業計画立案

開業物件選定と2つの裏技

開業候補エリアをある程度絞り込めてくると、具体的な開業物件の選定フェーズに入ります。現在はWebサイトを通じて、テナント物件を中心とした様々な開業物件情報にアクセスできますので、該当エリアにおける実際の賃料相場などをチェックしてみてください。気になる物件があれば、新築物件による未竣工でない限りは内見が可能と思われますので、実際に現地に赴いてみることをお勧めします。ご自身の医院構想を深められることはもとより、普段なじみのない「開業物件」について目を肥やしておくことも必要だと思います。

 

本稿では具体的な物件選定のポイントについては触れませんが、開業物件は決定後の軌道修正が非常に困難であるため、慎重な判断が要求されます。と同時に、医院開業物件は、住宅のように次から次へと希望エリアにマッチした物件が出てくるとは限りません。必要な判定ポイントや許容できる経済条件などを事前に整理しておき、これという物件が出てきた場合には素早く判断ができるようにしておきましょう。本サイトにおける医院開業の基礎知識「開業物件」編もチェックしていただき、より良い「医療実践の場」にめぐり合っていただければと思います。

 

なお、医院構想のテーマとは少しずれますが、物件情報の収集に関して2点ほどお伝えしておきたいことがございます。

1つ目は「非公開物件」の存在です。例えば、数年後に竣工となる駅前の再開発や大型商業施設の開発に合わせて医療モールを併設するといった案件の場合、様々な理由で一般公募での開業物件の公開を見合わせているケースがあります。しかし、水面下では開業の意向を伺っているドクターに対して、情報提供を行っていることがありますので、医療モール開発力のある事業者と判断できる場合には、ご自身の医院構想などを開示しておくのも得策といえます。

また2つ目ですが、開業物件情報から物件を選ぶという流れではなく、先生の開業意向をもとに医療施設をゼロから立ち上げるという流れもあるということです。これは土地オーナーにとって、医療モールが長期安定型の投資案件として昨今注目されていることが一因です。もちろん、開業をお考えのドクターと土地オーナーの意向がマッチすることが大前提ですが、こちらも医療モール開発のできる事業者を逆に活用するといった視点で、一考の余地はあろうかと思います。

 

事業計画の立案により整合性をチェック

事業計画の立案とは「ヒト・モノ・カネ・情報」に関する内容を数値に置き換えることで、実現性や収益性をチェックする工程です。これまで検討してきた診療コンセプトや開業候補物件の経済条件、見込み患者数など、様々な項目について数字をセットしてみましょう。項目は多岐にわたりますので、エクセル等でフォーマットが作成されている医院開業用の事業計画ツールを活用することをお勧めします。はじめから完璧を目指すのではなく、徐々に各項目の精度を高めるアプローチがよろしいかと思います。事業計画はある程度の精度が高まってきた段階で、第三者による検証を行い、各設定値が適正か、実現性はあるのかチェックを受けましょう。

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※図中最下部の「医院構想を醸成させる」→「医院構想を深める」

上の図のように医院構想は密接に関連する各項目を何度となく練り直していくことで、ブラッシュアップを行います。これは、その後の開業準備期間だけでなく、開業後の数十年に影響を与える大切な工程です。現実には、実際に開業準備が進む過程で、想定外の事態が発生するかもしれません。それゆえ医院構想自体にあまりにも固執するのは考えものですが、時間の許す範囲で、ぜひ納得のいく医院構想を仕上げていただければと存じます。

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